福岡・北九州市の不動産情報。不動産の仲介（売買・賃貸）、不動産管理（土地、テナント等々）は『丸山商会』にお任せください！

物件情報収集

求める物件の情報媒体としては、インターネット、情報誌や新聞広告等があります。
いずれにしても、まず、通勤・生活環境・学校区などから、ご自分の希望エリアと、物件種目〈マンション・戸建・土地）、間取等を決め、その希望内容を不動産会社の営業担当にしっかり伝えます。

不動産業者間では約10日に1度、新物件情報が流通します。業者間での物件紹介ができますので、信頼できる1社に物件探しを依頼することも可能です。窓口を一つに絞ることで、お客様との意思疎通がスムースにいき、希望物件を早く探せることにもなります。 ご購入についての不安などお気軽にご相談下さい。

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資金計画

住宅ローン等、借り入れによる月々のお支払額は重要です。生活設計のなかの住居経費としての安心額を、現在～中長期を考慮しながら決定しなければなりません。また、そのための変動、固定金利及び借入れ期間を十分検討できるように、ローンアドバイザーが援助いたします。物件購入のための予算組をしっかり立てましょう。

住宅金融普及協会
住宅ローンアドバイザー倫理・行為規範

購入時には不動産本体と別に下記のような諸費用が必要となります。当社は、ご契約前に、予定される費用をほぼ明確にし提示し、お客様との打ち合わせを十分して、契約後の資金計画の”勘違い”を排除します。

【不動産購入諸費用】

契約印紙代・登録免許税・不動産取得税・司法書士費用・仲介手数料・ローン関係費用（保証料・火災保険料・手続き手数料）・所有権移転時年度の固定資産税一括精算等。

【仲介手数料】

売買価格が400万円を超える場合、速算式により、下記のようになります。

売買価格×3.15％＋63,000円

例えば1000万の売買価格だとすると、1000万×3.15％＋63,000円で378,000円となります。上記の0.15％及び63,000円の内の3,000円は消費税なのです。従って、新聞やチラシ等で表示されている仲介料は消費税を含んだ額となっています。

【申し込み証拠金】

希望物件が見つかれば、価格交渉・付帯物・取引内容等についてのお打ち合わせに入ります。価格交渉等には、申し込み証拠金がいる場合があります。(5～10万程度）但し、申込金は交渉不成立の場合、返還されるものです。内容についても確認しておきましょう。
状況により、契約前にローンの事前審査申請を銀行にいたします。結果は2～3日で判ります。事前審査がOKとなれば、ほぼお借り入れについては大丈夫です。 取引内容について、売主・買主が合意に至ったら、契約日を決めます。

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契約

契約前に、物件内容と取引内容についての重要事項説明を仲介業者から受けます。解らないところは、後に残さずに遠慮なく質問しましょう。納得がいけば契約です。

【契約時必要なもの】

手付金（売買価格の10％程度）・契約印紙･手数料の1/2＋消費税・印鑑証明・実印

【資金の動き】

売買価格＋消費用＝売買資金合計額（A)

(売買資金合計額（A)より　(1)手付金（価格の1割相当）＋(2)（契約印紙＋仲介料1/2＋消費税）を支払います。要するに合計額より本体部分よりの先出しが(1)、諸費用合計額からの先出しが(2)ということになります。ローン見通しがほぼOKでも、念のために無条件解約（手付金返還）のローン特約を入れておきましょう。

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ローン申し込み

買主様がローンを利用される場合、選択した金融機関にてローン申込（本審査）をします。場合により金融機関への事前審査を申し込む場合があります。この事前審査は1両日で回答がでます。ローン手続きを煩雑に思われるかもしれませんが、ご心配いりません。当社が銀行への同行を含め、全てをサポートいたします。

【ローン申込に必要なもの】

実印・公的所得額証明・住民票・運転免許証・建築適合証明・重要事項説明書等の物件資料等。

【ローン審査機関】

審査期間として2週間～1カ月要します。融資承認が下りた時点でいよいよ銀行とのローン契約、お引越し、引渡しの準備に入ります。現在お支払の抵当権抹消の段取りも平行して準備します。（当社と司法書士と銀行で段取りいたします）

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融資承認

融資承認が下りれば一安心です。

住所移転⇒新住所印鑑証明・住民票・実印・運転免許証

ローン契約

銀行にて金銭消費貸借契約を締結します。

実印・新住所印鑑証明・新住民票・運転免許証・ローン支払口座開設

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残金決済･所有権移転

上記ローン契約が済んで、買主・売主双方で適当な最終取引日時を決め、残金決済・所有権移転をします。

取引日が確定すれば、その時点で金利を含めたローン残の一括返済金も確定します。基本的に金融機関に、売主様、買主様、司法書士、仲介業者が集まり行います。事前に当日の金種（振込・現金・ローンの一括返済）をよく打ち合わせいたします。

【決済・所有権移転手続きに必要なもの】

権利証書・実印・3カ月以内の印鑑証明・場合によって住民票・運転免許書等、個人を証明するもの・仲介料1/2＋消費税

【資金の動き】

売買残金＋諸費用残金（仲介料1/2＋消費税・登録免許税・抵当権設定費用・司法書士費用・火災保険を含むローン費用等・固定資産税、管理費の一括清算金）

売買残金⇒売買資金合計額（A)－契約時で支払った上記(1)と(2)を差し引いた残金のことです。

諸費用の内、不動産取得税のみ、所有権移転後2～3カ月して、県税事務所から納付書が届いて支払うことになります。当社では、この費用についても、契約時点において、必要費用として計上しております。結果的に予算に違いが生じるということもありません。

【所有権移転後の税金】

自住用の不動産取得税については、軽減適用対象となり大幅減税になるケースが多々です。但し、軽減手続きについては、任意の自主申請になっています。

当社では、この点についても詳しくご説明し、県税事務所から納付書が届いた時点で、対象物件につきましては、軽減の手続きを当社で行うようにしております。又、ローン控除対象者様につきましても、申告時期にフォローさせていただきますのでご安心ください。

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検討物件についてよく内容を把握しましょう。

【立地】

そもそも物件表示は80Mを徒歩1分表示していますが、しっかり計測されているとはいえません。表示は表示として参考にして、ご自分で確認をしましょう。バス路線の本数、通勤時間帯の渋滞なども考慮しておかなければなりません。
将来、子供さんの成長とともに発生する生活の変化もできれば考慮しておきましょう。

【環境】

周辺騒音、嫌悪物、医療施設、買い物等もチェック。マンション等の場合、周辺に空地があれば将来の日当たり眺望が変わる可能性もあります。

【物件状況】

土地地形、境界、建物維持管理状況、マンション全体の管理状況（補修履歴・将来の補修計画・修繕積立金が潤沢にあるか）、間取、広さは十分か、ペット飼育の問題　等。エントランス、ポスト、EV内、通路が乱雑度でも管理状況は予測つきます。あまりに安い管理費,修繕積立金のところも要注意です。将来の定期的な修繕に不足金を生じ、多額な個人負担金を要することにもなります。

【その他】

将来万一、買替えや不要になったときに、貸せるか売れるかの立地、間取、場所であるのかも、物件選びの要点になります。